我国地王频现的原因分析及政策研究
摘要:通过对2009年以来我国各地地王频现的事实分析,挖掘造成该现象的主要原因,论述其对国家经济的诸多不利影响,并根据国情研究相应对策。
关键词:地王 房地产 政府监管
地王频现,房价飞涨——这一切仿佛让我们又回到了两年前。同样是楼盘疯卖、地价疯涨、地王频现。地王制造成了09年最火热的楼市大事件。随着各地楼市的复苏加快,沉寂了一年多的土地市场又再度火爆起来。不仅一线城市土地流拍现象绝迹,多数地块大幅超出底价成交。虽然“二套房贷从严”等调控信号频出,但房地产企业的拿地热情并未因此降温,反而有愈演愈烈之势,由此产生的市场泡沫也正在急剧膨胀。
一、我国地王频现的现实情况 职称论文发表中心
相关房地产市场统计资料显示,8月份万科增4地块,中海、华润、雅居乐、保利各增3块,绿城增2幅地块,金地增1地块。房企一个月中数次夺地已成普遍现象,其中雅居乐、中海均为今年以来的首次拿地,华润此前也鲜有动作。进入9月土地市场愈加红火,全国各地上演了多场激烈的土地争夺战,天价地块相继诞生,土地成交价格屡创新高。
三季度以来,上海、北京、南京、深圳、合肥先后创下了今年以来的当地单价“地王”。 7月份金地集团在上海以总价30.48亿元摘下青浦赵巷镇特色居住区10号地块,并以此夺得上海新“地王”桂冠。除了高达222%的溢价率外,其14498.5元/平方米的楼面价也超过了此前最火爆的北京“地王”广渠路15号地。而中海地产9月10日以70.06亿元的价格拍下上海普陀区长风6B、7C两幅地块,楼板价高达22409.3元/平方米,再次刷新了今年以来国内土地交易市场的纪录。
二、地王频现的原因
楼市反弹速度如此之快、幅度如此之大,出乎人们的意料,让买房人、研究机构、地产中介甚至地产商们,都大跌眼镜。通过分析囤地背后所显示的一系列变化,揭示出地王频现的原因主要有:
1. 对未来房价预期高涨
开发企业决定购买土地时,往往会从商品房市场形势出发,预测该地块未来可能带来的收益,从而决定对该地块的报价。如果商品房市场处于下行通道,开发商拿地意愿不强,地价就会下降;相反,如果商品房市场销售活跃,房价处于上升通道,开发商拿地意愿就高,土地市场竞争也会更加激烈,而现在的地价之所以这么高,正是基于开发商对未来房产市场的乐观预期,加剧开发商之间竞拍土地的激烈程度,促使地价不断攀升。
2. 地方政府与开发企业联手炒作
地方政府把当期地能卖多少卖多少、能卖多高卖多高,卖完都是他的政绩。开发商也愿意获得大地块,第一开发周期长,增值空间大,第二,资金分批付款,第三,代征地可以变更,设计规划也可以变更,容积率等都可以变化,增加了获利空间。 所以地王的频繁出现,实际上是地方政府和开发商的共同作用,是二者联手炒作的结果。
3. 资金充足,政策宽松
2009年以来,居民购房热情的明显提升,开发商尤其是品牌开发商资金回笼速度加快,来自房产市场的销售款,使得手里的资金较为充足。宽松的货币政策以及政府政策也为开发企业提供了较为充裕的资金。由于中国实体经济没有完全复苏,使得国家的货币政策仍然从宽,所以也使得开发商能享受到优惠的融资待遇,刺激开发商拿地的积极性。由于对未来国家宏观政策走向的不确定性,开发商纷纷乘机疯狂“竞”地为王,以增加土地储备,让企业走上可持续的发展道路。
4. 房地产企业为拓展融资渠道
地王在今年以来表现得尤其猛烈,一定程度上与开发商拓展融资渠道有关。开发商拿到地之后通过媒体的放大,然后传播到证券市场再放大,以显示房地产企业强大经济实力的虚假现象,便于通过银行或证券市场扩大融资,将募集的资金高价买地,这就形成一个恶性的循环。
5. 开发商相互抬价,烘托房市火爆假象
土地市场的升温还在于开发商相互抬价,以烘托市场的火爆,一方面让有着浓厚的“追涨待跌”的消费者们赶紧购房,这让开发商拿地周边的楼盘楼价一路狂飚,醉翁之意不在酒,即使现在拍的价格在未来楼盘销售中低价售出也不会有多大的损失,顶多未来成本价出售,但是现在自己在售楼盘价格上去了也弥补了未来的利润空间,这也是开发商的一种营销手段而已。
